قوانین

هیئت وزیران در جلسه مورخ ۷/ ۳/ ۱۳۹۳ به پیشنهاد مشترک وزارتخانه های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و تأیید شماره ۱۰۰/ ۲۴۲۲۴/ ۹۰۰۰ مورخ ۵/ ۵/ ۱۳۹۲ قوه قضاییه و به استناد ماده (۲۵) قانون پیش فروش ساختمان- مصوب ۱۳۸۹- آیین نامه اجرایی قانون یادشده را به شرح زیر تصویب کرد:

آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان

ماده ۱- در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار می روند:

الف – قانون: قانون پیش فروش ساختمان- مصوب ۱۳۸۹- .

ب – پیش فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه گذار یا مستاجر.

پ – مالک رسمی زمین: شخصی که مطابق ماده (۲۲) قانون ثبت اسناد و املاک – مصوب ۱۳۱۰- دارای سند رسمی مالکیت می باشد.

ت – مستاجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنابر روی عین مستاجره می باشد.

ث – سرمایه گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستاجر برای احداث بنا سرمایه گذاری می نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می یابد.

ج – سند رسمی: سندی که بین پیش فروشنده و پیش خریدار یا واگذارنده و منتقل الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد.

چ – عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون های ساختمان یا دیوارهای باربر بر روی پی انجام می گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می شود.

ح – مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.

خ – گواهی اتمام ساختمان: برگه ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می گردد.

د – شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که براساس بند (ز) ماده (۲۱) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان- مصوب ۱۳۷۴- و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می شود.

ذ – هیئت داوری: هیئت موضوع ماده (۲۰) قانون.

ماده ۲ – قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش خریدار و پیش فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (۲) و (۴) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پیش فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتر یاران مرکز و وزارت راه و شهرسازی ظرف یکماه پس از ابلاغ این آیین نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.

ماده ۳ – سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف (۲۴) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی باشد.

ماده ۴ – واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام و مشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هرنحو در ملک دارای حق می باشند، تهیه و ظرف پنج روز کاری به دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.

ماده ۵ – کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه های موضوع قرارداد پیش فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستورالعمل های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.

ماده ۶ – در قرارداد پیش فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (۲) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.

ماده ۷ – ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده (۷) قانون، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.

ماده ۸ –درمواردی که واحدی توسط چند نفر پیش خرید می شود باید میزان سهم هریک از پیش خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند مشخص و به هریک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.

ماده ۹ – در تنظیم سند پیش فروش، قیود و محدودیت های مندرج در سند مالکیت پیش فروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد.

ماده ۱۰ – شهرداری ها و سایر مراجع قانونی ذی ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف یک هفته تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحدهای ثبتی محل وقوع ملک اعلام نمایند.

ماده ۱۱- در اجرای ماده (۱۲) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هریک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند. تقاضا و گزارش یادشده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید.

ماده ۱۲ – پیش فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید. حداقل مدت بیمه نامه، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار تعیین خواهد شد.

ماده ۱۳ – درمواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید. درصورت بروز اختلاف مطابق ماده (۲۰) قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.

ماده ۱۴ – پیش فروشنده تنها درصورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کنند. پیش خریدار باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ نماید والاً مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. رضایت مذکور در مواد (۱۷) و (۱۸) قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.

ماده ۱۵ – درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار (مستند به قبوض اقساطی موضوع بند (۶) ماده (۲) و یا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری)، اگر پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، چنانچه با تأیید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد و پیش خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید، تنظیم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع می باشد. در این حالت پیش خریدار با پرداخت هزینه های مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیش فروشنده است می تواند با جلب نظر هیئت داوران موضوع ماده (۲۰) قانون ازمحل وجوه مندرج در ماده (۱۱) قانون تامین و استیفا نماید.

تبصره تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفکیکی موردی امکان پذیر خواهد بود.

ماده ۱۶ – تنظیم قرارداد پیش فروش از طرف مستاجر یا سرمایه گذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش فروش می باشد.

ماده ۱۷ – امضای مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و نیز تایید موضوع مواد (۱۳) و (۱۴) قانون باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی گردد.

ماده ۱۸ – اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (۲۳) و (۲۴) قانون رفتار خواهد شد.

ماده ۱۹ – وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش می باشد. صدور مجوز انتشار آگهی براساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه توسط وزارت یادشده تهیه خواهد شد.

ماده ۲۰ – رسانه های جمعی جهت انتشار آگهی پیش فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست کننده آگهی مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید نمایند والاً طبق ماده (۲۱) قانون اقدام خواهد شد.

ماده ۲۱ – وزارتخانه های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری سازمان های صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران و ثبت اسناد و املاک کشور به منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آیین نامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاع رسانی نمایند.

ماده ۲۲ – مأخذ محاسبه حق الثبت موضوع ماده (۵) قانون، ماده (۱) قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن درموارد معین – مصوب ۱۳۷۳- با اصلاحات بعدی می باشد.

تهاتر یا مبادله کالا به کالا، قدیمی ترین شکل انجام معاملات در جهان به شمار می رود. بازار تهاتر، بازاری است که معاملات در آن براساسمبادلهمستقیم کالا یا خدمات یکطرف تجاری با کالا و خدمات طرف دیگر بدون دخالت پول صورت می گیرد. تهاتر دوجانبه (معاوضه حقوقی) از دیر باز در دنیای تجارت رایج بوده است. آنگونه که در علم حقوق اولیه، مفهوم فروش (بیع) برآن صادق بوده است.
در تهاتر سنتی، به دلیل محدود بودن کالا و خدمات و تطابق زیاد نیازها و تولیدات دو طرف، معاملات کاملا به صورت مستقیم و پایاپای انجام می شد ولی امروزه به علت تنوع و گستردگی نیازها و تولیدات امکان تبادل مستقیم بین دو طرف بسیار کمتر است، لذا در بازارهای تهاتری نوین بایستی یک وسیله مبادله اعتباری مانند سند یا کارت اعتباری تعریف نمود تا با مبادله آن میان اعضا چرخه تهاتری به صورت کاملا شفاف و روان انجام پذیرد و بدین ترتیب کسی که سند مبادله و یا کارت اعتباری در اختیار داشته باشد می تواند با خرید کالا و یا خدمات موردنیاز خود در بازار تهاتری آن اعتبار را هزینه کند و عرضه کنندگانی که کالا یا خدمات خود را دراین بازار در قبال دریافت آن سند اعتباری می فروشند می توانند دوباره در همین بازار ملزومات خود را با کمترین نیاز به گردش نقدینگی تهیه کنند. به عبارتی دیگر فردی که سند مبادله یا کارت اعتباری در اختیار داشته باشد می تواند با خرید خدمات کالا یا خدمات مورد نیاز خود در بازار تهاتری آن اعتبار را هزینه کند و کسانیکه کالا و خدمات خود را در این بازار می-فروشند می توانند این اعتبار را دریافت کنند و دوباره در داخل همین بازار، کالا یا خدمات مورد نیاز خود را با استفاده از آن اعتبار، خرید کنند. افزایش قدرت خرید منجر به افزایش تقاضا و در نتیجه محرک تولید و افزایش عرضه محصولات و خدمات خواهد شد.
تهاتر چند جانبه به ضرورت پیشرفت دنیای تجارت پول بنیاد به شکل انتقال دین های پیاپی، قابل اجرا و عملیاتی است و مشکل گشای شرایط فعلی تجارت کشور خواهد بود.
در اقتصاد امروز دنیا بر کسی پوشیده نیست که افزایش قدرت خرید منجر به افزایش تقاضا و در نتیجه باعث افزایش تولید و عرضه محصولات و خدمات خواهد شد. معمولاً دولتها هنگام رکود اقتصادی، از این سیاست برای خروج از رکود و رسیدن به رونق اقتصادی بهره می برند. بازارهای تهاتری از این قابلیت برخوردارند که در دوران رکود اقتصادی امکان انجام فعالیت های بهینه اقتصادی را با تسهیل مبادلات و حذف مشکل کمبود نقدینگی، در سطح بازار بوجود آورند و با استفاده از اسناد اعتباری برای انجام معاملات، مشکل کمبود نقدینگی در بازار را برطرف سازند.
عمده پیش نیاز این امر ایجاد زیرساختهای اطلاعاتی و ارتباطی مناسب و بازار مطمئن و سریع است که با همکاری متقابل متقاضیان و خدمات دهندگان مرکز در عقد قراردادهای لازم و سرعت مبادله اطلاعات تجاری به بهره وری مطلوب نزدیک می شود.

جایگاه جهانی بازارهای تهاتری در جهان

امروزه فعالیت این نوع بازارها به صورت سازمان یافته و مدرن در بیش از ۱۰۰ کشور جهان رایج می باشد.
در شرایط موجود، هزینه مبادلات حدود ۱۰ درصد بهاء تمام شده کالای نهایی را تشکیل می دهد در حالیکه هزینه مبادله بهینه برای اقتصاد جهانی معادل ۴ درصد پیش بینی شده است. این بدین معنی است که بازارهای مبادله ای غیر نقدی که امکان استمرار معاملات را فراهم می آورند از ظرفیت توسعه و گسترش بسیار بالایی برخوردار می باشند.

قوانین مهم تهاتر

 تهاتر در لغت به معنای تبادل کالا، پا یا پای، هم­دیگر را تکذیب کردن، مساوات و برابر شدن می‌باشد. در اصطلاح فقه و حقوق نیز عبارت است از سقوط تعهد به سبب بدهکار بودن طرفین معامله به هم­دیگر.

  قانون مدنی، تهاتر را یکی از اسباب سقوط تعهدات به شمار آورده است که به موجب آن دو تعهد متقابل که هر یک از طرفین یکی طلبکار و دیگری بدهکار است، ساقط می­شوند.

  در تهاتر موضوع دو تعهد وجه نقد یا اشیاء مثلی(مانند گندم) و هم­جنس به مقدار متساوی است که به موجب قرارداد (تهاتر قراردادی) یا قانون (تهاتر قانونی) یا حکم دادگاه (تهاتر قضائی) ساقط می­شوند. در فقه نیز از تهاتر به مقاصه یا تقاص تعبیر شده است.

مبنای تهاتر

  اصلی‌ترین مبنای تهاتر، خرد و عقل انسانی است که هرگاه دو دین با هم­دیگر بودند، تحت شرائطی ساقط شوند، بدون این­که هر کدام پرداخت گردد. مثلاً اگر کسی مبلغی به دیگری بدهکار باشد و از طرفی همان مقدار از او طلب­کار باشد، این دو دین تحت شرائطی که خواهد آمد، ساقط می‌شوند بدون این­که نیاز به پرداخت باشد. در حقیقت تهاتر یک نوع ایفای تعهد است.

 اقسام تهاتر

  تهاتر را حقوق­دانان بر سه قسم تقسیم کرده‌اند:

  الف) تهاتر قهری: منظور از تهاتر قهری یا قانونی، این است که به حکم قانون است و ارادۀ طرفین در آن دخالت ندارد همان­طوری که ماده ۲۹۵ قانون مدنی، می‌گوید: تهاتر قهری است و بدون اینکه طرفین تراضی نمایند، حاصل می‌شود.

شرایط تهاتر قهری

   ۱- دو شخص در برابر یکدیگر هم طلب­کار و هم بدهکار باشند.

   ۲- موضوع دو دین کلی باشد مثل پول و گندم. بنابر این اگر کسی به دیگری یک میلیون بدهکار باشد و در مقابل از او یک تخته فرش طلب­کار باشد، نمی‌توان به تهاتر استناد کرد.

   ۳- موضوع دو دین از یک جنس باشد مثلاً هر دو گندم یا هر دو پول باشد و گرنه تهاتر انجام نمی‌گیرد.

   ۴- زمان تأدیه و پرداخت دو دین یکی باشد، و اگر یکی مدت‌دار باشد، و دیگری بدون مدت نمی‌توان به تهاتر استناد کرد.

   ۵- مکان تأدیه دو دین یکی باشد، بنابر این اگر یکی در تهران و دیگری در شمال باشد، نمی‌توان به تهاتر استناد کرد.

   ۶- هر دو دین آزاد باشد، و اگر یکی از دیون، به نفع شخص دیگری قبلاً بازداشت شده در این مورد نمی‌توان به استناد تهاتر و سقوط آن دین به دیگری ضرر زد.

   ۷- دعوی هر دو دین قابل استماع باشد، بنابر این اگر یکی مشمول مرور زمان شده، نمی‌تواند به استناد تهاتر از پرداخت امتناع کند.

اثر تهاتر قهری

 سقوط دو دین و تضمینات آن از آثار تهاتر قهری است بدین­گونه که پس از تهاتر ذمۀ هر دو مدیون بریء می‌شود.

 ب) تهاتر قراردادی: در صورتی که هر دو دین شرائط تهاتر قهری را نداشته باشند، در این صورت طرفین می‌توانند با توافق تهاتر نمایند.مثلاً هر دو دین از یک جنس نباشند یا از جهت زمان و مکان تفاوت داشته باشند، با هم به طور قهری تهاتر نمی‌شوند.

ج) تهاتر قضائی: تهاتری که حصول آن با رأی قضائی امکان دارد و اثبات می‌گردد. در مواردی که در اصل دین یا میزان آن و یا در وجود شرائط حصول تهاتر اختلاف باشد، دادگاه پس از احراز شرائط، تهاتر را اعلام می‌نماید.

فایده تهاتر

در این­جا به سه فائده از فوائد تهاتر اشاره می­شود:

  ۱) تهاتر در حکم تأدیه دین است.

  ۲) تهاتر مانع پرداخت مکرر دیون و صرف وقت و هزینۀ ایفای تعهدات متقابل است.

  ۳) در تهاتر امنیت بیشتری برای رسیدن هر کدام از طرفین به طلب خود وجود دارد.

منابع:

۱)انصاری، مسعود؛ دانش­نامه حقوق خصوصی، نشر تهران، محراب فکر، ۱۳۸۴، جلد ۱، ص ۷۴۵.

۲)شهیدی، مهدی؛ سقوط تعهدات، تهران، مجمع علمی فرهنگی مجد، چاپ پنجم، ۱۳۸۱، ص ۱۷۰.

۳)طاهری، حبیب الله؛ حقوق مدنی ۳و۴، قم،انتشارات اسلامی، ۱۳۷۶، چاپ دوم، ج ۲، ص ۱۸۹.

۴)امامی، سید حسن؛ حقوق مدنی، تهران، انتشارات اسلامیه، ۱۳۷۹، چاپ بیست و یکم، ج ۱، ص ۳۴۹.